Rentas Oficinas Madrid €/m2/mes:

Ubicaciones Prime 31 €
Barrio de Salamanca 26 €
Chamberí 24 €
Alcalá-Gran Vía 19 €
Chamartín 20 €
Jerónimos 25 €
Cuzco 21 €
Avd de Burgos-M30 16 €
AZCA 29 €
Méndez Álvaro 17 €
Doctor Esquerdo 15 €
Castellana CTBA 28 €
Tetuán 12 €
Tres Cantos 7 €
Arturo Soria Norte 17 €
Fuencarral 12 €
Mirasierra 16 €
Manoteras 12 €
Sanchinarro 18 €
Las Tablas 18 €
Alcobendas La Moraleja 16 €
Alcobendas Arroyo de la Vega 17 €
Alcobendas P.I. 9 €
S.S. de los Reyes 8 €
A2-M30 16 €
Josefa Valcárcel 15 €
Julián Camarillo 12 €
Campo de las Naciones 18 €
Vía de los Poblados 14 €
P. Las Mercedes 13 €
A2-M40 11 €
Nudo Eisenhower 10 €
San Fernando 11 €
Rivas Vaciamadrid 7 €
El Plantío/La Florida 10 €
Pozuelo/Aravaca 14 €
Las Rozas 11 €

LA COMPRA DE OFICINAS, ¿UNA INVERSIÓN INTERESANTE?

Existe un segmento de actividad ajeno al radar de las grandes corporaciones inmobiliarias y que puede resultar una atractiva inversión para family offices, inversores privados e incluso empresas ajenas al mundo inmobiliario: se trata de la inversión en oficinas individuales en zonas estratégicas de la ciudad.

El actual contexto del mercado de oficinas ofrece unas perspectivas realmente interesantes para esta inversión:

  • Los mercados de oficinas en Madrid y Barcelona llevan presentando desde hace ya 4 años un buen comportamiento en los niveles de contratación en zonas céntricas y periféricas de oficinas.
  • La rentas continúan con una tendencia al alza generalizada en las zonas de oficinas consolidadas.
  • La tasas de disponibilidad han disminuido como consecuencia de la escasez de nueva oferta y el aumento de productos de calidad por la demanda.

Como dato concreto cabe destacar que las rentas de Madrid vuelven a niveles de 2009 y sitúan a la ciudad entre las ciudades europeas con mayor progresión al alza, en torno al 4,5%, en el periodo de los próximos 5 años.

Teniendo en cuenta que volvemos a encontrarnos en un “momento dulce” en el negocio del alquiler de espacios de oficinas, queremos destacar el atractivo de este tipo de inversiones a menor escala: la compra de oficinas en edificios multiusuario/multipropiedad.

Se trata de inversiones de oficinas que pueden ir generalmente desde los 200 m² a plantas que pueden a llegar a tener 1.000-2.000 m².

Con este tipo de inversiones se pueden cubrir las siguientes necesidades de ocupación:

  • Para una demanda más habitual y con mayor estabilidad en el horizonte temporal: superficies de 200 a 500 m², rango de espacio tradicionalmente requerido por pymes.
  • Para demandas de mayor superficie, a partir de 1.000 m², para compañías que suelen enfocar su búsqueda de nueva ubicación en dos criterios totalmente diferenciados: un precio interesante o una ubicación de representación.

El parque de oficinas de Madrid y Barcelona está compuesto por los denominados edificios exclusivos (de uso únicamente empresarial) y por edificios de uso mixto: oficinas y residencial.

Diferenciemos las características de cada tipología:

Edificios exclusivos de oficinas:

Existen pocos edificios exclusivos en régimen de multipropiedad donde se pueda optar a la compra de una o varias plantas de oficinas, ya que tradicionalmente los edificios exclusivos de oficinas pertenecen a fondos de inversión, aseguradoras con una rema patrimonial, grandes corporaciones inmobiliarias o socimis.

Sin duda posibilidad de optar a la compra de una/as oficinas en un edificio exclusivo supone una excelente oportunidad de acceder al restringido negocio del mercado de oficinas. El edificio exclusivo cuenta con una serie de ventajas frente al edificio de uso residencial que le confieren un diferencial de valor a la hora de conseguir un arrendatario:

  • Imagen/ representatividad para las empresas.
  • Instalaciones configuradas para uso empresarial: climatización, sistema de iluminación, suelo técnico etc y disponibilidad de parking privativo.

Los edificios exclusivos en régimen de multipropiedad se suelen localizar en ubicaciones más periféricas pero en zonas consolidadas para oficinas donde existe una demanda localizada. Es menos habitual encontrar este tipo de edificios en zonas prime o secundarias donde sin duda suponen una atractiva oportunidad de inversión.

Edificios de uso mixto: residencial y oficinas:

También cabe destacar que existe un interesante mercado de denominados edificios de uso mixto: residencial y oficinas, donde la compra de una planta para destinar a uso como oficina puede resultar una rentable oportunidad de inversión: pensemos en la finca clásica del barrio de Salamanca en Madrid por ejemplo donde la denominada entreplanta esté habilitada para uso como oficina.

En este tipo de edificios es importante tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Viabilidad de uso como oficina: aspecto clave desde el punto de vista jurídico.
  • Normalmente será necesaria una reforma integral del espacio para habilitarlo a las necesidades técnicas para uso empresarial lo que a su vez supone una oportunidad para añadir valor al proyecto a nivel de decoración o configuración de espacios.
  • Según la tipología del edificio y ubicación el perfil de potencial usuario variará entre compañías de perfiles financieros, servicios empresariales o abogados a empresas que requieran una ubicación práctica a un precio interesante.

En ambos casos la compra de oficinas individuales supone una interesante oportunidad de inversión por las siguientes razones:

  • La coyuntura económica y la situación del mercado acompañan sin haber alcanzado aún cotas tope en niveles de renta y precios de venta.
  • Este tipo de operaciones suelen presentar una tasa de rentabilidad por encima del 4% en zonas céntricas incrementándose en zonas más periféricas.
  • Existe un claro potencial de incremento de precio a futuro desde la actual situación de mercado: las rentas continúan su tendencia al alza.
  • Este tipo de inversiones presenta un diferencial único frente a otras oportunidades: la venta a un usuario final, perfil de cliente capaz de alcanzar el mayor nivel de precio ya que no está más motivado por criterios de uso propio y representatividad que por factores puramente financieros.

Bello & Gambarte Reale Estate se posiciona como una de las consultoras inmobiliarias con mejor especialización en este tipo de operaciones gracias a su experiencia en el asesoramiento en transacciones de venta de oficinas en las zonas prime y periféricas de Madrid así como la actual gestión en la venta de oficinas en barrio de Salamanca, Chamberí, Jerónimos y Pº de la Castellana en Madrid o zona del eixample en Barcelona y un proceso de sale&lease back junto al distrito financiero de Azca.

 

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